LUNES 04 DE MAYO DE 2026
Si se mira el contexto regional, el cambio propuesto por el Gobierno aparece como disruptivo. Uno de los puntos más discutidos es la reducción del plazo de intimación previa: de diez días a apenas tres. “Los tiempos de desalojo que propone la nueva ley serían únicos en la región. Pasarían a ser los más cortos”, señala el coordinador del Área Urbana del Centro de Estudios Metropolitanos Fernando Bercovich. En comparación, según un estudio de Inquilinos Agrupados, países como Uruguay o Brasil manejan plazos bastante más largos. La pregunta es qué efectos puede tener ese giro.
Desde el punto de vista jurídico, el proyecto introduce modificaciones profundas. El abogado especializado en derecho inmobiliario Ignacio Ferreira Morais destaca que uno de los cambios más importantes es el refuerzo del derecho de propiedad, especialmente en casos de expropiación: el Estado no podría quedarse con un bien sin pagar antes la indemnización completa.
En el caso de los alquileres, el impacto es todavía más directo. El desalojo pasaría a tramitarse por la vía más rápida del sistema judicial, el llamado proceso sumarísimo. En otras palabras: menos tiempos, menos instancias y menos posibilidades de dilatar el juicio.
“Hasta ahora, estos procesos podían extenderse durante años. Con la reforma, se resolverían en mucho menos tiempo si el sistema judicial acompaña. Además, se habilita para el propietario la posibilidad de la entrega anticipada del inmueble bajo caución juratoria, prescindiendo de la potestad judicial de requerir una caución real como solía darse antes. De este modo, el propietario puede recuperar el inmueble sin esperar el dictado de una sentencia firme, agilizando los plazos del proceso restitutorio”, asegura.
Todo esto, según Ferreira, quien también se desempeña como Director de la Diplomatura de Derecho Inmobiliario y Registral de la Universidad de Morón, tiene un efecto claro: genera mayor previsibilidad. Y eso, en teoría, podría incentivar a más propietarios a poner sus inmuebles en alquiler. “Si se reduce la incertidumbre jurídica, la oferta debería aumentar”, plantea a El Auditor.info.
Sin embargo, el propio análisis introduce una advertencia. Ese aumento de la oferta no necesariamente implica alquileres más accesibles. También puede derivar en condiciones más exigentes para los inquilinos, como mayores garantías o precios más altos para ingresar.
Para entender el debate actual, es necesario mirar la Ley de Alquileres sancionada en 2020. Su autor, el ex diputado nacional Daniel Lipovetzky, recuerda que esa norma también buscaba acelerar los desalojos, pero de una manera distinta. “No decíamos qué procedimiento aplicar porque eso es competencia de las provincias. Lo que hacíamos era ordenar que se use el más rápido disponible”, explica.
La diferencia, según Lipovetzky, está en el enfoque general. “Nuestra ley incluía medidas para agilizar desalojos, pero también respuestas para los inquilinos. Este proyecto solo apunta a los propietarios”, sostiene.
Lipovetzky también plantea una objeción técnica importante: las provincias son las que definen los procedimientos judiciales. Por eso, una ley nacional que intente imponer un tipo de proceso podría tener problemas de constitucionalidad. “Si pretende decirles a las provincias qué hacer, es inconstitucional. Y si no lo hace, su alcance será muy limitado”, advierte. A ese cuestionamiento se suma una crítica más amplia. Para el ex legislador, el proyecto deja afuera a una parte clave del problema: los inquilinos, que hoy enfrentan alquileres cada vez más altos y mayores dificultades para acceder a una vivienda.
Bercovich, por su parte, pone en duda el diagnóstico de fondo. “Los desalojos no son un problema masivo. No es ahí donde está el principal conflicto del mercado”, afirma. También cuestiona la lógica del proceso sumarísimo. “Se usa cuando hay un derecho urgente que proteger. Acá sería el derecho a la renta. Me pregunto si corresponde tratarlo de esa manera”, plantea.
Si la ley se aprueba, el cambio será claro: los propietarios tendrán más herramientas y más rapidez para recuperar sus inmuebles. Eso puede mejorar la confianza en el sistema y, eventualmente, ampliar la oferta en algunos segmentos del mercado.
Pero el efecto no es lineal. Puede haber más oferta, pero también condiciones más duras para alquilar. Puede haber más eficiencia judicial en los papeles, pero límites en la práctica si los tribunales no logran adaptarse.
Lo que está en discusión es cómo se equilibra un conflicto de fondo: proteger la propiedad privada sin dejar de lado el acceso a la vivienda. La ley avanza con decisión sobre el primer punto, sin dudas. El interrogante es qué pasa con el segundo.
